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2019年8月1日,上海—稳步提升的科技创新能力,不断优化的营商环境和产业结构使得上海持续展现出其强大的综合实力和竞争优势。经过近三十年的发展,上海的办公楼市场不仅拥有成熟的市场格局,更在不断寻求创新突破,实现多元化发展。

在短期内,受到全球经济环境不确定性的影响,一些企业在办公面积扩张时趋于谨慎。在面临较大新增供应的情况下,一些板块租金承压。但近期政府出台的一系列积极政策,包括金融开放、科技创新、税收减免等措施,为各行业稳健发展护航,自贸区的扩建以及科创版的上市,将催生更多新兴行业对办公楼市场的需求。

金融开放——吸引更多外资金融企业入驻上海甲级办公楼

上海正积极推进金融开放的政策,吸引更多外资优质金融企业。我们观察到,这些企业在筹划布局中国业务时,上海往往是此类企业入驻中国市场的首选地之一。而上海作为中国金融门户城市也是他们在办公选址上的主要考虑因素。据相关调查,截至2019年上半年,已有全球56家国际资管机构在陆家嘴设立,包括韩国未来资产、加拿大鲍尔太平、美国橡树资本等。而随着越来越多的外资机构进入上海,一些新兴板块也逐渐开始承载此类需求。

目前,全国已获得私募管理人资格的21家外商独资资管公司,包括富敦投资、贝莱德、安本等在内的19家注册在陆家嘴。另外,中国将取消外资在金融领域持股比例限制的政策提前至2020年,目前众多外资金融机构正在申请牌照以及积极筹备在华金融业务的过程中,新业务领域带来的办公面积需求尚处初期阶段。展望未来,随着开放政策的推进,上海办公租赁尤其是陆家嘴等中央商务区楼宇将继续吸引优质租户新设立或扩张办公面积。与此同时,在国内规范金融市场的一系列政策影响下,近期内资金融公司仍处在业务结构调整期,短期内对办公面积的扩张需求有所减弱,但长期来看,内资金融公司转型后的良性健康发展仍将保持对上海办公楼的租赁需求。

总部需求——多样的办公选择为企业驻沪长久发展提供契机上海拥有众多世界五百强公司及跨国公司的地区总部,近期,更新后的负面清单以及鼓励外商投资的产业目录有助于这些在华外资公司的业务拓展,带动办公楼的扩张需求。在中央商务区内,以保时捷为例,该公司从浦东软件园升级搬迁至陆家嘴金融广场,为其中国区总部承租约14,000平方米。此外,今年5月,辉瑞公司宣布旗下辉瑞普强的全球总部落户上海,选址于南京西路板块的博华广场。另一方面,上海办公楼市场内各非中央商务区初现雏形,包括前滩、徐汇滨江等新兴板块在内,仍有大量新增供应即将入市,新项目给寻求扩张整合的公司提供了更多选择。例如碧迪医疗为便于公司在华发展,整合原位于上海各区域的四个办公场所,在前滩世贸中心三期承租10,800平方米作为其中国区总部。类似公司还包括UTC、捷豹路虎等。此外,一些优质企业开始选择灵活办公等更加人性化的形式,同时为其迅速扩张做准备。

科技创新——增长型行业助推上海办公楼需求

科创版上市、科创中心建设、自贸区新片区扩建等一系列政策规划,推动了尖端科技企业快速发展,带动科技类行业对上海办公楼以及产业园区市场的租赁需求。2016年科技类企业仅占全市甲级办公楼租赁需求的10%,而过去12个月,科技新媒体行业的租赁占比已接近20%,仅次于金融服务业。包括5G、人工智能、互联网、游戏等在内的尖端科技类企业新设立或扩张的需求尤为显著。

此外,上海产业园区内租赁需求保持强劲。自贸区新片区扩张,为顶尖科技类企业发展提供了更多政策扶持。张江、漕河泾、市北等吸引了众多高科技企业入驻扩张。张江国家科学城的发展蓝图,带动了包括集成电路、芯片、医药等行业飞速发展。



 
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